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中国第一CBD+金融城+大金沙,深圳升级的主角竟然不是前海!

日期:2019-10-09 来源: 评论:

[摘要]今年深圳先后两次提出城市发展目标,一次是在年初的六届九次全体会议上,提出到本世纪中叶成为“竞争力影响力卓著的创新引领型全球城市”;一次是在10月份,审议通过《关于勇当海洋强国尖兵,加快建设全球海洋中心城市的决定》,目标到本世纪中叶,全面建成...……

今年深圳先后两次提出城市发展目标,一次是在年初的六届九次全体会议上,提出到本世纪中叶成为“竞争力影响力卓著的创新引领型全球城市”;

一次是在10月份,审议通过《关于勇当海洋强国尖兵,加快建设全球海洋中心城市的决定》,目标到本世纪中叶,全面建成“全球海洋中心城市”。

第一次关于“全球城市”目标是自主提出,第二次则是按照《全国海洋经济发展“十三五”规划》“推进深圳、上海等城市建设全球海洋中心城市”的明确要求,经过一年多的规划研究,制定并先于上海发布。

一周前,GaWC发布最新世界城市评级,深圳首次跻身“世界一线城市”之列。虽然仅排名第55位,但深圳奔向国际大都会的目标已定,全球超级城市地位指日可待。但在这个过程中,哪个区域扮演主角,成为实现既定目标的最强推动力,将成为居民家庭配置资产、实现财富保值增值的必选方向。

福田谋位,动能一半来自“旧势力”!

当人们都在瞩目大鸣大放、C位上春风得意的前海之际,福田却正在默不作声地谋划出一件件大规划,包括金融城、大金沙、梅林-彩田片区,及箭在弦上的八卦岭-华强片区等。低调前行,誓保永恒中心区之位!

与前海“白纸”模式完全不同,福田正在想方设法的在现有城区基础上,通过城市更新焕发新生。与前海“规划定乾坤”可能导致的固化不同,福田熟知“旧势力”的底细,易于在改造中求变化,在变化中谋最优。

所以,福田所能展现的未来,尤其是中期(2035-2050年)愿景,更具有想象空间。这个时间点吻合深圳今年提出的两大建设目标。

金融城——177公顷、80栋金融楼、12栋200+、500万㎡

2016年,福田“十三五规划”,提出打造金融街,承接福田中心区金融产业西移。这条金融街将依托深圳证交所大厦、平安国际金融中心,沿深南大道铺开,东起太平金融大厦,西至香蜜湖和招商银行大厦,占地约177公顷,将整合80栋高端金融楼宇组成。

今年3月30日,市规土委发布《深圳市香蜜湖片区城市设计国际咨询的预公告》,面向全球征集香蜜湖片区规划方案。此后,占地1.4平方公里的深高俱乐部将无偿收回,纳入规划范围,一举解决福田CBD和车公庙之间构建金融街的衔接。

如此一来,福田打造金融街设想付诸实施,未来布局多以200米以上的超高层为主,12栋以上,区域总体量超过500万㎡,再造一个福田CBD,形成深圳金融城。其中,还包括兴建一座总建筑面积20万㎡的国际交流中心,含5万㎡礼宾会议中心、4万㎡中国改革开放博物馆、8万㎡的歌剧院,以及3万㎡的相关配套设施。

大金沙——114.5公顷、300亿、5品牌房企、350万㎡住宅、412万㎡产业空间

大金沙城市更新蓝图最早在2012年提出,由四大城中村(下沙、上沙、沙嘴、沙尾),滨河大道、福强路、新洲路及福荣路合围的大片临海片区组成,占地1717亩,统一规划,由金地、中洲、京基、绿景各自分片打造;万科参与沙嘴村环境综合整治提升,含一小型旧改地块。

金地工业区城市更新单元:拟拆除重建用地面积约11.9万㎡,开发建设用地面积6.2万㎡,计容积率总建筑面积67.4万㎡,包含住宅25万㎡(含保障性住房5万㎡),商业、办公及酒店合计2.6万㎡,商务公寓12.5万㎡,允许设置35000㎡地下商业建筑面积,规划一所70班九年制学校。

中洲湾:共分三期开发,其中一、二期总建面约126万㎡,一期公寓已入市。项目辟出12074.80㎡用地,规划了总建筑面积294389.74㎡,包含两栋62层约300米超高层写字楼的中洲滨海商业中心。

大金沙中洲湾效果图

京基滨河时代:集品牌酒店、购物中心、超高层写字楼、公寓、住宅等综合体。住宅、公寓已于2015年4月售罄,购物中心5月29日已开业。

绿景红树湾壹号:总建筑面积约30万㎡,由3层商业裙楼和4栋塔楼组成,集住宅、商业、办公等多功能一体。目前已开始销售。

万科沙嘴村环境综合整治,占地约10.48万㎡,另有占地约2.41万㎡的旧改区。这也是万科继成功开发金域蓝湾之后再次进入大金沙。

大金沙区域当红

国际大都会中心区,谁与争锋?

未来怎么样,或许还看不到。这里展示一组现状数据,秀一下福田的肌肉(截止2017年11月)。

累计吸引145家世界500强企业及分支机构落户,3家世界500强企业成长于此。

聚集全市67%的持牌金融总部机构,50%以上的创投机构、70%的物流总部、60%的安防企业总部,历年培育上市企业125家。

辖区共有135栋超高层楼宇,包括高度592.5米的“深圳第一高”平安金融中心,其中藏有纳税“亿元楼”76栋。

据最新的《商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告NO.4(2018)》,福田CBD产值排名国内CBD第二名、纳税总额(1800亿元)高居榜首。

就是这样一个福田,仍然没有放慢发展的步伐。2017年11月7日,《福田区现代产业体系中长期发展规划》发布,目标到2035年“建成引领华南、服务全国、辐射全球的总部经济集聚区和国际创新金融中心、全球智能终端创新中心、国际文化创意设计中心,粤港澳世界级湾区现代产业引领区优势充分彰显、作用充分发挥。”

在这份《规划》中的“一核三带一轴八组团”空间产业格局中,福田CBD+金融城+大金沙,已经率先启动,并成为实现2035目标的扛鼎区域。这里也将成为深圳这座国际化大都会的中心区。而为了配合香港落马洲河套地区打造“港深创新与科技园”,深圳也将在福田口岸附近提供约1平方公里的土地进行对接,与大金沙发展形成互动。

璀璨福田

做谁的房东,决定你数钱指力量!

全球国际化大都市房产投资可鉴,中心区物业最具投资价值,尤其是高端公寓,一直是收益率最高的品种。

以美国纽约的曼哈顿为例,2017年12月罕见录得房租中位数下降数据,3295元,同比下跌2.7%,但高端租赁市场依旧火爆,租金中位数逆市大涨至9625元,同比上涨20%。

日本东京的情况也差不多,在23个区的划分中,中心5区的平均年租金呈现稳步增长,从2012年的平均11.9%增长到2018年第二季度的18.1%,2018年二季度平均入住率同比上升0.2个百分点,达到96.1%。

而大金沙片区的租金水平,在全市也保持了极高水平,近几年递进增速不菲。以京基滨河时代为例,据今天某网挂出的8套公寓放租信息,月租金20000元/套起,为一套116㎡公寓;最高月租金高达41888元/月,为一套185㎡的四房两厅单位,位于45层,单位月租金达到惊人的226元/㎡。而该小区二手房出让价格近半年更呈现近20%的上涨,最新均价直逼10万元/㎡。

相比之下,前不久首发的中洲湾公寓产品,与之伴生的将是CBD、金融街和大金沙商务空间多股高端商务人群的青睐,未来租赁市场表现之火热、投资收益之高,或许将不是京基滨河时代现有水平所能表述的。

国际化都市中心区物业投资价值之所以居高不下,除了稀缺性之外,概因中心区高端消费人口数量众多,所产生的高出租率和租金攀高水平。因而,投资收租,当谁的房东,决定你数钱指的力度,中心区优质稀缺型物业的投资收益当然更强。所谓的“数钱数到手抽筋”,大概指的就是这一类。钱数多了,指头的力量自然就强了。

中洲湾商业效果图

中洲湾公寓,中心区投资优选!

当中洲湾公寓的房东,可能是目前深圳中心区物业投资最值得认可的行为!那我们来认识一下中洲湾的本体。

体量魁梧,滨海地标——

在福田CBD+金融城+大金沙阵容中,中洲湾以百万超级体量,矗立于深圳湾畔,以服务式公寓、海慕大宅、超甲级写字楼、精品酒店、复合式社交商业空间等丰富业态,打造大金沙综合体地标。仅一、二期商业就达到了16万㎡,项目还有三期商业规划,未来整个商业体量联合周边可达到50-60万㎡,国际级配套可期。

中洲湾效果图

国际团队,高标规划——

这座面向未来的产品,规划设计方面联手国际一流团队,产品亦按全球顶级水平打造,艺术和生态方面成就斐然,十大艺术独栋、十大主题广场、七大城市艺术空间,众多优势无需一一展现,多个首创标准亦是感动市场的不二理由,堪称“大师价值”级作品。

豪宅血统,匠心出品——

整体建筑规划反复推敲钻研,由世界综合实力排名前三的设计集团Aedas(凯达)设计,同时邀请世界排名前三的国际顶级室内设计公司CCD(香港郑中设计事务所)为业主设计独立入户大堂,11米挑高结构加以五星级酒店标准打造,体现超高品质 。

10月12日,中洲湾首批单位获准预售,包括228套/23069.19㎡住宅,和408套/16196.31㎡公寓。

其中,约35-60㎡一至两房公寓产品位于B座,备案价约在77000元/㎡至92000元/㎡之间,低于京基滨河时代公寓最新均价约98000元/㎡不少,成为政府备案价红利的公寓产品,这个便宜值得实力投资客争抢。

中洲湾样板间图

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